Bezahlbares Wohnen - Was bedeutet das?

13Februar

"Bezahlbares Wohnen" - was bedeutet das?

Bezahlbares Wohnen ist eines der Topthemen in der Politik. Doch was ist bezahlbar? Das Bündnis für Wohnen in Potsdam definiert bezahlbaren Wohnraum als solchen, der nicht mehr als 30% des verfügbaren Einkommens kostet und zwar inklusive aller Betriebskosten.

Raumbedarf
Für einen Single mit 1.500 EUR netto bedeutet das maximal 450 EUR Wohnkosten. Dafür bekommt man in Geldern eine 45m²-Wohnung, in Hamburg dagegen nur eine 25 m²-Wohnung. Eine Familie mit 2 Kindern und entsprechendem Raumbedarf muss da für 100m² schon ein verfügbares Einkommen von 3.300 EUR haben, um nicht mehr als 1/3 dessen fürs Wohnen am Niederrhein zu bezahlen. In München muss man dann schon über 6.000€ netto verfügen.

Dabei änderte sich der Begriff der Bezahlbarkeit im Laufe der Vergangenheit sehr. Indikator ist unter anderem die Wohnfläche je Einwohner. Reichten Ende der 80er Jahre etwa 35m², sind es heute fast 50m². Das entspricht einer Erhöhung von fast 43%. Anders ausgedrückt, 43% mehr Wohnfläche, als vor 35 Jahren je Einwohner wird heute als angemessene Wohnfläche empfunden.

Was sind die Gründe?
Doch wie kam es dazu und was sind die Gründe dafür, dass hunderttausende bezahlbare Wohnungen fehlen? Wie schaffen wir es, diese Wohnungen für alle erschwinglich zu gestalten?

Dazu ist zunächst ein Blick in die Vergangenheit nötig. Vor allem in den 1970er Jahren herrschte ein regelrechter Bauboom von bezahlbarem Wohnraum, Sozialwohnungen genannt. Die sozialliberale Regierung entfachte ein Förderfeuerwerk. Neue Architektur war gefragt, es wurde in die Höhe gebaut. Heute nennt man diese Häuser 70er-Jahre Bausünden. Die Kuhn-Bauten in Kamp-Lintfort, die verschiedenen Riesen in Moers und Homberg sind Beispiele dafür. Aber auch die Wohnfabriken in Köln-Chorweiler oder das Märkische Viertel in Berlin. Davon verabschiedete man sich im Laufe der Jahre, denn eine gesunde Durchmischung der Bevölkerung fand nicht statt. Die Siedlungen entwickelten sich zu Problemvierteln.

In den 1980er Jahren änderten sich die Förderungen. Weg von reinem Sozialwohnungsbau, hin zu gezielter Förderung, etwa altengerechtes Wohnen, oder für Kinderreiche, mit einem Mix aus freifinanzierten Wohnungen.

Der Bau von bezahlbaren Wohnungen war zudem ein Bürokratiemonster. Zahlreiche Vorgaben galt es zu erfüllen und dauerhaft nachzuhalten.

Nach der Wende flossen dann hunderte Milliarden in den Aufbau Ost. Baukapazitäten im Westen wurden knapp und Bauen immer teurer. Zudem entwickelte sich die Nachfrage nach Wohnraum stetig nach unten. Groß angelegte Studien erklärten den Wohnungsmarkt für ausgeglichen. Der Staat zog sich immer stärker aus der Wohnraumförderung zurück. Abschreibungen wurden zudem auf ein Minimum reduziert. Großinvestoren (Pension-Fonds, Versicherungen etc.) zogen sich aus dem Wohnungsbau zurück und investierten lieber in Gewerbeimmobilien. Gleichzeitig verscherbelten viele Kommunen und Bundesländer eigenen Wohnungsbestand, der sich heute bei Deutsche Wohnen oder Vonovia & Co. wiederfindet.

In den Nuller Jahren des neuen Jahrhunderts fand praktisch kaum noch Neubau von Wohnraum in der Fläche statt. Die Mieten sanken sogar. Landflucht setzte ein. Heute kaum vorstellbar, noch vor 15 Jahren gab es immer stärker werdenden Leerstand im Kreis Kleve und anderswo.

Vor einer Entwicklung, die zu einer Wohnraum-Verknappung haben viele gewarnt, auch wir. Geschehen ist in der damaligen Zeit aber nichts.

Einfluss der Finanzpolitik
Die europäischen Reaktionen auf die Sub prime-Krise 2007/2008, deren Grund faule Immobilienkredite in den USA waren und durch die Pleite von Lehman Brothers die Banken weltweit ins Schwanken brachte, änderte in der Folge alles. Die Märkte wurden mit Geld geflutet, die Zinsen fielen ins Bodenlose. Eine von vielen Folgen: Wohnraum zu kaufen wurde immer billiger. Immer mehr Bevölkerungsteile konnten kaufen statt mieten. Ein für Deutschland besonders wichtiger Umstand, denn hier ist der Wunsch nach Eigentum riesig und es gibt hier die geringste Eigentumsquote der EU. Also immenses Nachfragepotential. Das ließ die Preise wegen der latenten Landflucht zunächst in den Metropolen immer stärker steigen. Seit einiger Zeit schwappt diese Welle in das Umland. Mittlerweile sind die Preissteigerungen in den Speckgürteln größer als in den Metropolen. Und die Speckgürtel werden immer größer. Corona in Verbindung mit Homeoffice tat ihr Übriges.

Was macht die Politik?
Und wie reagierte die Politik? Erst mal mit der Kostenschraube, vor allem in NRW. Die latent knappen Kassen der Rot-Grünen Regierung wurden in 2 Schritten mit Grunderwerbsteuer gefüllt. Schwindelerregenden 6,5% sind es inzwischen. Gleichzeitig wurde Bauen immer teurer. Vor allem die in schneller Folge verschärften Energieeinsparvorschriften trieben die Baupreise. Dazu kommt die schleppende Ausweisung neuer Baugebiete, was ebenfalls zu explodierenden Grundstückspreise führte. Auch das ist für unseren ländlichen Raum ein Erbe von Rot-Grün in NRW, die die Landesplanung derart beschnitten, dass Kommunen kaum noch Bauland ausweisen können, bis heute.

All das und noch einiges mehr führte und führt zu teurem Wohnraum, der ja auch aus Investorensicht bezahlbar sein muss. So kommen selbst hier auf dem Lande Mieten von 12 €/m² zustande, da andernfalls keine Rendite zu erwirtschaften ist. Und ohne Rendite keine private Wohnrauminvestition.

Der Wegfall staatlicher Förderung in Verbindung mit steigender Wohnraumnachfrage führte also zu privaten Investitionen, der für viele Normalbürger kaum noch bezahlbar ist. Und was macht die Politik? Sie werkelt an Marktmechanismen rum. Mit Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, Verlängerung von Referenzzeiträumen bei Mietspiegeln, Quartierschutz durch Vorkaufsrechte und vielerlei mehr homöopathischen Eingriffen wird herumgedoktert, um Wählerstimmen zu besänftigen. Eine Wohnungsbaupolitik, die den Namen verdient ist allenthalben nicht erkennbar.

Was muss sich ändern?
Was wäre nötig um Wohnen für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbar zu machen?

Zu allererst Bauen, bauen, bauen, damit ein Zustand erreicht wird, den es schon mal gab. Einen ausgeglichenen Markt. Der Weg dahin führt über:

• Entschlackung der Bauvorschriften. Stichwort Bürokratieabbau.

• Wegfall der Grunderwerbsteuer für den Bau von Sozialwohnungen

• Wiedereinsetzung der erhöhten degressiven Abschreibung beim Neubau von Mehrfamilienhäusern.

• Erhöhte Abschreibung beim Bau von Sozialwohnungen

• Verkauf kommunaler Grundstücke in Erbpacht

• Vereinfachung der Neubauplanung im Bestand, also ohne Ausweisung neuer Baugebiete, auch durch Beschneidung der Einspruchsmöglichkeiten der Anlieger.

• Verbot der verbreiteten Abschöpfung von Planungsgewinnen durch Kommunen, die oft als Baulandmanagement verniedlicht wird und zur Verteuerung beiträgt.

• Ausnutzung aller rechtlichen Möglichkeiten bauunwillige Grundeigentümer zum Bau zu bewegen.

• Und vieles mehr
  

  Die vielerorts fehlenden bezahlbaren Wohnungen stellen jedenfalls einen erheblichen sozialen Sprengstoff dar. Einher geht der mit gefährlichem Sozialneid. Das kann zu einer kritischen Situation führen. In Berlin gehen regelmäßig Zehntausende auf die Straße und fordern gar  Enteignungen. Eine genauso dreiste, wie fehlgeleitete Forderung. Enteignung ist zudem nicht kostenlos. Allein Berlin müsste rund 35 Milliarden EURO berappen um die Wohnungen der Deutsche Wohnen zu entschädigen. Das entspricht in etwa einem ganzen Jahreshaushalt. Und ändern würde sich nichts. Abgesehen davon hat Berlin garnicht das Geld dafür.

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  Eine Information von Eck & Company Immobilien GmbH

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