Kann die Bundestagswahl Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben?

16September

Kann die Bundestagswahl Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben?

Da absehbar ist, dass die SPD und eventuell die GRÜNEN eine Regierungskoalition bilden, kann es durchaus zu ganz erheblichen Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt kommen. Es kann sogar zu einem richtigen Schock für den Immobilienmarkt kommen.

Anders als SPD und Linke möchten die Grünen keinen bundesweiten Mietenstopp - sie planen stattdessen ein Mietenmanipulationsgesetz. Das könnte wie ein „Supermietendeckel“ wirken. Das wäre für Immobilienbesitzer ein Schock - und hätte auch für Mieter dramatische Langzeit- Konsequenzen.

SPD und Linke sind da deutlicher. Nachdem der Berliner Mietendeckel,  von dem Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurde, fordern sie jetzt einen bundesweiten Mietendeckel. Die SPD nennt das verharmlosend „Mietenmoratorium“. Die Grünen haben diese Forderung zwar nicht übernommen, aber einen Satz in ihr Wahlprogramm geschrieben, der dazu führen würde, dass zumindest in Großstädten dauerhaft keine Mieterhöhungen mehr möglich sind, sondern die Realmieten sinken werden. Der eine Satz lautet:  „Zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten 20 Jahre herangezogen werden.“

Das klingt technisch und kein Wähler, der nicht Mietrechtsexperte ist, versteht die Auswirkungen. Deshalb sollen sie hier in einfachen Worten erklärt werden:

Die derzeit geltende Mietpreisbremse bestimmt, dass bei der Neuvermietung einer Wohnung die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegen darf. Diese „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist im Mietenspiegel festgelegt. Der Mietenspiegel wurde früher auf Basis der Mieten der letzten 4 Jahre errechnet. Durch Gesetzesänderung ist dieser Zeitraum auf 6 Jahre ausgedehnt worden. Die Grünen fordern nunmehr eine weitere Ausdehnung auf 20 Jahre. Und genau das ist der Punkt.

Das „Mietenmanipulationsgesetz“ würde Vermieter zur Mietsenkung zwingen
Der Präsident des Immobilienverbandes IVD, spricht angesichts dieser GRÜNEN-Pläne von einem „Mietenmanipulationsgesetz“. Denn wenn zur Berechnung der ortsüblichen Miete Verträge herangezogen werden, die 20 Jahre alt sind, hat das dramatische Konsequenzen.

Beispiel Berlin: Dort lag die Miete 2020 im Schnitt bei 10,62 Euro, im 20-jährigen Mietspiegel würden sie nur noch bei 7,09 Euro liegen. Und in Stuttgart würde es sogar von 14,23 Euro auf 9,85 Euro pro Quadratmeter runtergehen.

Bei uns am Niederrhein liegen die aktuellen Durchschnittsmieten bei 6€. Wobei neue Wohnungen kaum unter 10€ vermietet werden können, ohne Verlust zu machen. Bei Berücksichtigung der letzten 20 Jahre würde das Mietniveau auf gerade mal 3€ sinken. Jedenfalls dann, wenn nicht nur die Großstädte davon betroffen wären, sondern auch unser ländlicher Raum.

Wenn die Forderung der Grünen realisiert wird, darf künftig bei einer Neuvermietung im Bestand in Geldern die Miete nur noch bei 3,30 Euro/qm betragen. Da SPD, Linke und Grüne auch die bisherige Regelung abschaffen wollen, wonach der Vermieter mindestens die Vormiete (die Miete also, die der Vormieter gezahlt hat) verlangen darf, würden Vermieter faktisch gezwungen, in vielen Fällen die Mieten zu senken.

Die SPD will ein „Mietenmoratorium“ für fünf Jahre. Zwar ist zu erwarten, dass nach Ablauf dieser fünf Jahre (wie bei der Mietpreisbremse) ein entsprechendes Gesetz verlängert wird, aber die Forderung der Grünen ist noch radikaler: Sie hat zur Auswirkung, dass die Mieten faktisch gar nicht mehr erhöht werden können, sondern teilweise gesenkt werden müssen.

Ob ein faktischer Mietenstopp bzw. eine Pflicht zur Herabsetzung der Miete verfassungsgemäß wäre, darf jedoch bezweifelt werden. Die Regelung in § 558 BGB , dass der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben soll, ist insofern verfassungsrechtlich geschützt als dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werden muss, an der wirtschaftlichen Entwicklung teilzuhaben. Dieses Recht des Vermieters wird ausgehöhlt, wenn man in dem Mietspiegel auch die vor 20 Jahren geltenden Altmieten erfasst.

Auswirkungen für Besitzer: Eine massive Entwertung
Für Vermieter kann das in einer Katastrophe enden, besonders angesichts der zu erwartenden stärkeren Inflation. Selbst wenn die Inflation künftig nicht so stark steigen sollte, sind die Auswirkungen gravierend. Schon bei 2,5 Prozent Inflation beträgt die Kaufkraft, die heute 1000 Euro haben, in zehn Jahren nur noch 781 Euro. Das heißt: Jahr für Jahr sinken die realen Erträge des Vermieters, während seine Kosten (z.B. für Instandhaltungen oder nicht umlagefähige Nebenkosten) steigen.

Eine Umsetzung der Forderung der Grünen hätte auch eine massive Entwertung von Wohnimmobilien zur Folge, da die zu erzielende Miete ein zentraler Faktor bei der Wertermittlung ist. Die Rechnung der Vermögensvernichtung sieht so aus: Eine 50 qm Wohnung ist für 8 Euro/qm vermietet, was eine Jahresmiete von 4.800 Euro bedeutet. Bei einem angenommenen Faktor von 25 ist die Wohnung 120.000 Euro wert. Wenn die Mieterträge durch die von den Grünen geforderte Regelung beispielsweise um 20 Prozent herunter manipuliert würden, hieße dies, dass der Wert der Wohnung auf 94.000 Euro sinkt. In Städten wie Berlin oder Stuttgart wäre der Wertverlust in vielen Fällen noch deutlich höher. Die Bank könnte dann zusätzliche Sicherheiten vom Vermieter verlangen.

Auch Mietern drohen unangenehme Folgen
Mieter dürften sich erstmal darüber freuen, wenn die Miete nicht mehr steigen darf, aber auch für Mieter sind die Auswirkungen äußerst negativ. Erstens werden Privatleute nicht mehr in Immobilien investieren, wenn das unwirtschaftlich ist. Zweitens werden sie weniger für Modernisierung und Instandsetzung ausgeben. Das ist keine Theorie. Der Mietendeckel wurde bereits ausprobiert, und zwar im 3. Reich und in der DDR. Am 20. April 1936, ordnete die Reichsregierung an, die Mieten in Deutschland einzufrieren, sozusagen als „Geschenk des Führers“ an die „Volksgenossen“, die davor bewahrt werden sollten, aufgrund des großen Wohnungsmangels immer höhere Mieten zu zahlen. Der Mietenstopp wurde in der DDR dann übernommen. Die Folge war ein zunehmender Verfall des Wohnraums. Die Auswirkungen des Mietendeckels in Zahlen:

  • 1989 wurden 65 Prozent aller DDR-Wohnungen (die 3,2 Millionen Nachkriegsbauten eingerechnet) mit Kohleöfen beheizt

  • 24 Prozent hatten keine eigene Toilette

  • 18 Prozent hatten kein Bad.

  • 40 Prozent der DDR-Mehrfamilienhäuser galten als schwer geschädigt, 11 Prozent waren gänzlich unbewohnbar

  • 200 Altstadtkerne in der DDR waren akut gefährdet

Die Bürger mussten viele Jahre warten, bis sie eine der begehrten Plattenbauwohnungen zugeteilt bekamen. Die Altbausubstanz in Mehrfamilienhäusern in Leipzig, Dresden, Ostberlin, Erfurt und anderen ostdeutschen Städten war so zerfallen, dass nach der Wiedervereinigung mit einem massiven Steuerprogramm – dem sogenannten Fördergebietsgesetz – viele Milliarden Euro in die Sanierung gesteckt werden mussten. Doch nicht nur alte Gebäude, sondern auch die DDR-Plattenbauten mussten im großen Stil saniert werden. Zusätzlich war ein erheblicher Neubau notwendig, um den Wohnungsmangel in Ostdeutschland zu beseitigen. Insgesamt wurden in den 90er-Jahren mithilfe steuerlicher Förderungen 838.638 Wohnungen in den neuen Bundesländern und Ost-Berlin fertig gestellt. Die Kosten beliefen sich auf 84 Milliarden Euro.

Nicht einmal Enteignungen sind ausgeschlossen
Man sieht also: Die Grünen haben in ihrem Wahlprogramm eine Forderung geschickt versteckt, die katastrophale Auswirkungen hätte. Vermutlich haben sie die Forderung in elf Worten versteckt, weil Grüne Wähler überdurchschnittlich verdienen und unter ihnen auch Vermieter sind, die sich beispielsweise eine Eigentumswohnung für die Altersvorsorge gekauft haben.

Denn 80 Prozent der Wohnungen in Deutschland gehören Kleinvermietern, und nicht Wohnungskonzernen. Diese Kleinanleger, die ein paar Euro für ihre Altersvorsorge hinzuverdienen wollen, geraten mit den Plänen der Grünen unter Druck. Sollen Wähler getäuscht werden? – daher das Versteckspiel?

Private Wohnungsgesellschaften mit größerem Besitz müssen sogar befürchten, enteignet zu werden. In Berlin unterstützen die Grünen ein Volksbegehren zur Enteignung privater Wohnungsunternehmen, die mehr als 3000 Wohnungen besitzen. Robert Habeck und Annalena Baerbock haben eine solche Enteignung auch auf Bundesebene ausdrücklich nicht ausgeschlossen. Niemand spricht jedoch darüber, dass Enteignung nicht zum Nulltarif zu haben ist. Der Staat müsste die Eigentümer zum Marktwert entschädigen. Allein in Berlin kämen neue Schulden auf die Stadt von rund 32 Mrd. EURO zu. Das entspricht einem ganzen Jahresetat. Es würden zudem tausende ehemals privatisierte Wohnungen zurückgekauft zu dem 10fachen Preis den die Stadt seinerzeit erhalten hat. Das könnte man getrost Steuergeldverschwendung nennen.

Zu vermuten ist, dass die Grünen geschickter vorgehen: Eine formelle Enteignung ist gar nicht mehr nötig, wenn die oben dargestellten Vorhaben umgesetzt werden, die viele Bürger nicht verstehen. Dem Vermieter werden immer höhere Kosten aufgedrückt (z.B. Vorgaben für energetische Sanierung zum Klimaschutz), andererseits aber die Erträge genommen. Er steht zwar noch als Eigentümer im Grundbuch, aber faktisch wird er zum Staatsangestellten, der die Immobilie zu verwalten und staatliche Vorgaben umzusetzen hat. Die meisten Investoren dürften sich dann vom Immobilienmarkt verabschieden. Der Markt würde abgewürgt, womit gerade den Mietern nicht geholfen sein dürfte.

 

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Eine Information von Eck & Company Immobilien GmbH

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