Rede von Andreas Eck zum Unternehmerabend in Geldern am 09.05.2019 zum Thema: "Wohnungsbau in Geldern: Bedarfe - Flächen - Programm"

13Mai

Rede von Andreas Eck anlässlich des Unternehmerabends am 09.05.2019 in Geldern:
„Wohnungsbau in Geldern: Bedarfe – Flächen – Programme“

Copyright: Andreas Eck – Weitergabe erlaubt unter Quellenangabe

Meine sehr verehrten Damen und Herren,

Ich soll Ihnen also was über den Immobilienmarkt in Geldern erzählen. Aus Sicht des Gutachterausschusses.

Der Gutachterausschuss ist eine vielfach unbekannte, dennoch wichtige Institution mit wichtigen gesetzlichen Aufgaben. Was der Gutachterausschuss genau macht, wissen leider die wenigsten. Fachleute wissen vielleicht, dass die Bodenrichtwerte von ihm kommen. Aber auch der jährliche Grundstücksmarktbericht kommt daher. 122 Seiten stark und im Internet abrufbar unter boris.nrw.de. Interessante aber schwere Lektüre. Wichtig vor allem für Gutachter und das Finanzamt. Und so ist das Finanzamt eben auch im Gutachterausschuss vertreten, neben Architekten, Gutachtern, Bauunternehmern, landwirtschaftlichen Fachleuten und hier im Kreis auch 5 Immobilienmaklern.

Heraus kommen viele Zahlen, die auch für die Kommunen von großem Wert sind. Die Zahlenmenschen mit Tabellen und Grafiken sind jedoch die hauptamtlichen Mitglieder des Ausschusses.

Erlauben Sie mir deswegen, meinen Vortrag nicht mit zu vielen Zahlen zu bestreiten.

Ich beginne das Thema mal anders.

Geldern ist nicht der Nabel der Welt. Und Geldern hat schon gar keinen isolierten Immobilienmarkt.

Was machen denn die Holländer so in Sachen Bauen?

Wer mit Sinn und Verstand durch das Nachbarland reist wird folgendes schnell feststellen:

  • hervorragende Infrastruktur überall, selbst im kleinsten Dorf
  • kaputte Straßen und Autobahnen gibt es nicht
  • Eine 8-spurige Autobahn-Rheinbrücke wurde in Rekordzeit gebaut
  • Selbst einen Tunnel unter die Autobahn schafft man in Holland an nur einem Wochenende zu bauen.

Das geht bei uns leider alles so nicht.

Und der Immobilienmarkt?

Die Zeiten der Schuhkartonhäuser sind definitiv vorbei. Innovation, Diversität und durchdachte Architektur und Infrastruktur ist überall vorherrschend. Gepaart mit viel Wasser, aber ohne Zäune, offen und zugänglich, anders als hier. Und die Niederländer haben eine weit größere Immobilienkrise hinter sich als Spanien.

Fahren Sie mal nach Cuijk. Was die dort am Rand einer ehemaligen Kiesgrube als neuen Stadtteil gemacht haben. Bewundernswert.

Oder Nimwegen. Aus alten Hafenanlagen entstehen neue Wohngebäude im Stil der Nimweger Gründerzeitarchitektur, kaum zu unterscheiden von der alten Bausubstanz.

Und so gibt es unzählige Beispiele in nahezu jedem Ort in ganz Holland. Es macht richtig Freude sich die Neubaugebiete unserer Nachbarn anzusehen.

Und bei uns?

Wir sind beseelt von Regelungswut, Bürokratie und Schilderwald. Selbst Enteignungen werden öffentlich diskutiert.

Ja, die Vergleiche mögen provokativ sein und wenn man ehrlich ist, ist das auch eine Mentalitätsfrage.

Und hier in Geldern?

Es ist schon viel passiert.

Wir haben den Nierspark, durchaus gelungen.

Das alte Finanzamt wird einer passenden Nutzung zugeführt – Endlich. Hoffentlich zerredet man sich nicht wegen der Gestaltung.

Der Ostwall wird aufgewertet. Ein Einkaufscenter entsteht. Ob die Innenstadt davon profitiert ist zu wünschen aber fraglich.

In die Innenstadt kam H&M. Der Woolworth-Leerstand ist endlich weg. Ob das heute nochmal gelänge? Fragezeichen

Die Nordtangente wird aufwendig saniert. Sie wird wohl demnächst den gesamten Ost-West-Verkehr aufnehmen.

Und ja, Geldern ist immer noch Schulstadt und seit fast 50 Jahren immer noch ehemalige Kreisstadt –ja eine Art Mittelzentrum- und an allen Ortseingängen steht, dass Geldern Klimaschutzkommune ist.

Soweit so gut.

Aber irgendwie sind die Geldrianer, eigentlich wir Niederrheiner schon ein komisches Volk. Wir reden über Veränderungen und wenn die dann kommen, werden sie zerredet. Das Bild was wir selbst von Geldern haben, sehen Auswärtige übrigens ganz oft anders, viel positiver als wir selbst.

Dennoch:
Mein Büro habe ich hier am Nierspark. Dem Vorzeigeprojekt. Aber Glasphaser gibt es nicht. Wohl im Hommersum. Liegt ja auch fast in Holland. Sorry, das musste jetzt sein.

Aber zum Immobilienmarkt in Geldern.

Vor 30 Jahren hatte Geldern etwa 28.000 Einwohner. Heute 35.000, 25% mehr. Damals hatte jeder statistisch 35m² Wfl. Heute 48m², 37% mehr. Die Eigentumsquote liegt bei rund 55% und damit deutlich über dem NRW-Schnitt. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 104m², und wird von 2,2 Personen bewohnt.

Von den 7.000 Neu-Bürgern in dieser Zeit leben also statistisch 3.850 im Eigentum.

Geht man davon aus, dass die allermeisten davon im Einfamilienhaus wohnen, bedeutet das rund 60 neue Häuser pro Jahr. Klar, dass stimmt nicht wirklich, gibt aber eine Tendenz.

Geldern ist bei Häuslebauern beliebt. Auch bei Gebrauchthauskäufern. Man zieht nicht nach Geldern, um in einer Eigentumswohnung zu wohnen. Man zieht aufs Land um einen Garten und eine Garage zu haben. Kinder sollen im Garten und auf der Straße spielen können. Tun sie übrigens heute kaum noch, dank Smartphone und Co. und sie sind sowieso ganz anders durchgetaktet als früher.

Aber eines ist geblieben, nämlich der Wunsch nach Wohnen im Eigentum. Aber Häuser werden nicht mehr wie früher ein Leben lang bewohnt. Die eigene Wohnung wird zur Lebensabschnittsimmobilie.

Doch vom Boom der Metropolen war hier lange kaum etwas zu spüren. Überhitzungen und deutliche Preissprünge gab es nicht.

Das hat sich seit etwa 5 Jahren sehr verändert. Die Menschen weichen auf die Peripherie aus. Oft zwangsweise, der Preise wegen. Aber die Siedlungspolitik der Landesregierungen hat die Ausweisung neuer Baugebiete stark eingeschränkt. Bei steigender Nachfrage hat das nun mal Auswirkungen auf die Preise.

Dem Gutacherausschuss werden teil Grundstückspreise gemeldet, die in Ausschlägen deutlich nach oben gehen. Gleichzeitig nimmt die Zahl der verfügbaren Baugrundstücke ab. Für die Erstellung der amtlichen Bodenrichtwerte 2019 gab es noch nie so wenige Referenzverkäufe.

Und die Baupreise sind ebenfalls enorm gestiegen. Die Vorschriften der Energieeinsparverordnung haben teils irrwitzige Formen angenommen. Luftdichte Häuser mit extremer Isolierung lassen sich mit normalem Wohnverhalten kaum mehr bewohnen. Und das Bauen kostet und kostet.

Dennoch werden die Neubaugebiet extrem schnell voll. Grundstücke werden nicht verkauft, sondern verteilt. Bei der gleichzeitig hohen Scheidungsrate kommen vermutlich die Hälfte diese Häuser in 10 Jahren als Gebrauchtimmobilien wieder auf den Markt.

Bei Gebrauchtimmobilien sieht es ähnlich aus. Noch nie wurden so hohe Preise gezahlt wie derzeit. In Ausnahmefällen raufen selbst wir Fachleute uns die Haare. Man fragt sich da bisweilen, ob das gut gehen kann.

Denn durch jeden neuen Kredit entsteht neues Geld. Aber das ist noch ein ganz anderes abendfüllendes Thema.

Zurück zu Geldern. Die Stadt ist in der glücklichen Lage noch über Baulandreserven zu verfügen. Aber es gilt auch hier, den Flächenverbrauch so zu regulieren, dass Verdichtungen in Bestandsgebieten angegangen werden.

Klar hier kommen dann auch die sogenannten Nimbys (Not in my Backyard) oder St.-Florian auf Englisch ins Spiel. Bauen ja, aber doch bitte nicht in dem Obstgarten auf den ich seit Jahren schaue. Wohnungsmangel beheben Ja, aber bitte nicht genau hier.

Das gilt auch und gerade für den Geschosswohnungsbau bei Nachverdichtungen. Der lag übrigens in den ersten 10 Jahren des neuen Jahrhunderts in Geldern nahezu am Boden.

Niemand wollte in Immobilien investieren. Der Staat hatte sich aus der Wohnbauförderung fast vollständig zurückgezogen. Bauen von Mehrfamilienhäusern lohnte nicht. Der Wohnungsmarkt war ausgeglichen. Mieten stiegen kaum. Doch das sollte sich auch hier in Geldern spätestens 2015 ändern.

Rechneten sich gebrauchte Mehrfamilienhäuser bis vor 10 Jahren aus Inverstorensicht bis mit dem 12-15 fachen der Jahresmiete, ist es heute nicht selten das 20-fache und mehr. Das sind immerhin 5%. Das ist im Vergleich zu Neubau, der deutlich über dem 30-fachen liegt günstig und noch richtig gut gegenüber anderen Kapitalanlagen. Aber es ist zu allererst den Niedrigzinsen geschuldet.

Wir als Makler und Hausverwalter jedenfalls haben ab 2015 eine ganz deutliche Steigerung der Nachfrage nach Mietwohnraum festgestellt. Es gab plötzlich so viel Nachfrage, die war schlicht weg nicht mehr zu bewältigen. Doch die Leute kamen nicht nur von hier, sondern aus Duisburg, Essen ja Dortmund. Völlig unverständlich.

Stichwort ist bezahlbarer Wohnraum.

Doch was ist bezahlbarer Wohnraum. Die Grenze von 30% des verfügbaren Einkommens ist doch eher willkürlich gewählt.

Dabei ist festzustellen, dass der Anspruch an die Wohnung hinsichtlich Qualität, Lage, etc. deutlich zugenommen hat. Siehe allein schon die Zunahme an Wohnraum je Person. Anspruchsdenken ist gefühlt stark verbreitet. Aber bitte zu moderaten Preisen.

Viel mehr junge Leute ziehen heute früher aus Hotel Mama aus und zusammen. Klappt die Beziehung nicht mehr, dann wird halt wieder ausgezogen. Die Beziehung zur Wohnung ist entsprechend gering ausgeprägt, was sich auf den Umgang mit der Wohnung auswirkt.

Welche Rolle spielt dabei der soziale Wohnungsbau. Ich empfinde, im Wohnverhalten gar keine.

Ob Wohnraum dadurch günstiger zur Verfügung gestellt werden kann, stelle ich in Frage. Sozialer Wohnungsbau in seiner bisher bekannten Form hin oder her. Einzuhalten sind die gleichen Bauvorschriften. Die machen das Bauen genauso teuer wie normalen Wohnungsbau.

3.000€ kostet ein m² Wohnraum derzeit. Mehr oder weniger.

3-3,5% sind derzeit maximal als Miete kalkulierbar. Das macht eine Miete von 8,00€ bis 9,00€ m² aus. Bei 2% Mietausfallwagnis und 20% Bewirtschaftungskosten, ergibt das eine Verzinsung von nur 0,4%. Aber aus Sicht der Käufer eben sicherer als andere Kapitalanlagen.

Und so kommt es eben, dass auch in Geldern mittleiweile Spitzenmieten von bis zu 10€ verlangt werden. Das macht alles nur solange Sinn, wie die Zinsen so niedrig sind.

Und der soziale Wohnungsbau?

Die Rahmenbedingungen der restriktiven Mieterauswahl und Belegungsrechte der Kommunen machen es einem Investor nicht gerade schmackhaft. Als Eigentümer solcher Wohnungen ist man nicht Herr des eigenen Eigentums. Wer mag das schon? Jedenfalls angesichts der Zinsen. Daneben ist der bürokratische Aufwand nicht zu unterschätzen. Davor schrecken ja selbst die Fachleute zurück.

Sozialer Wohnungsbau war über viele Jahrzehnte auch eine soziale Aufgabe der Kommunen und der Gebietskörperschaften. Viele haben sich von den Beständen getrennt um auf diese Weise ihre Haushalte zu sanieren. Geldern zum Glück nicht. Die Stadt hat hier soziale Kompetenz bewiesen.

Wünschenswerte sozialmarktwirtschaftliche Wohnlösungen scheitern zudem allzu oft an den weltanschaulichen Brettern vor den Köpfen.

Wenn dann nicht 1968, sondern vor wenigen Tagen auf Demos zu hören ist: „Wohnen ist ein Menschenrecht“ – Häuser denen, die darin wohnen“ – oder „Paläste für alle“, dann kann einem mulmig werden.

Wenn man dann realisiert, dass 46% der Bürger eine Enteignung von Immobilienkonzernen fordern und es grundsätzlich mehr Wähler als Eigentümer gibt, dann wird schnell klar auf welche Seite sich die Politik schlägt.

Ernsthaft wird über sozial gerechte Überführung von Eigentum in "Gemeintum" diskutiert. Gilt das nur für die ganz großen Immobilienbesitzer? Wo ist die Grenze? Bei 1000, 200 oder fünf Wohneinheiten?

Am Ende gilt jeder kleine Vermieter als Miethai. Wollen wir wirklich Privatinvestitionen mit solchen Diskussionen vergrämen?

Bald werden in Tübingen Grundstückseigentümer, die nicht bauen wollen, angemahnt, dann abgemahnt und mit Bußgeld bedroht. Zwangsverkauf an die Stadt.

Auch Geldern hat vor langer Zeit Beschlüsse in die Welt gesetzt, die in eine ähnliche Richtung gehen. Damit ist vorsichtig umzugehen, damit nicht das Gegenteil erreicht oder das Bauen so weiter extrem verteuert wird.

Mietpreisbremse und Co. ist Teil solcher homöopathischen Staatseingriffe. Sinnlos, wirkungslos, überflüssig. Und wenn die Medizin nicht wirkt, muss man eben die Dosis erhöhen. Vorsicht, damit nicht alter Murks um neuen Murks ergänzt wird.

Was den Geschosswohnungsbau insgesamt in Geldern angeht, so sind in den vergangenen Jahren eine ganze Reihe von Mehrfamilienhäusern entstanden. Anzahl der neuen Wohnungen ist sicherlich im 3-stelligen Bereich. Aufgrund der beschriebenen Marktsituation entstanden und entstehen logischerweise im Wesentlichen Eigentumswohnungen für die Zielgruppe Kapitalanleger. Das wird auch erst mal so bleiben, solange die schon mehrfach zitierte Zinssituation anhält.

Diese Eigentumswohnungen wurden übrigens vielfach von Kapitalanlegern auch in Gänze erworben, also gleich das ganze Haus. Nirgendwo sonst erhält der risikounfreudige Deutsche mehr Sicherheit (bei bescheidener Rendite), als bei Immobilien.

Nun kann man sagen, jede neue Wohnung macht eine andere Wohnung frei. Ja, stimmt. Aber nicht unbedingt ausschließlich in Geldern. Neuer Wohnraum in Geldern zieht auch Nachfrage von außerhalb nach Geldern. Heißt, die Bevölkerung wächst weiter, ohne dass der Wohnungsmarkt ausgeglichen wird. Alles immer unter dem Zinsvorbehalt und solange unsere Wirtschaft brummt und die Preise in den Metropolen hoch sind.

Wie auch immer. Geldern sollte dies als Chance begreifen. Es bringt Prosperität, Kaufkraft und Beliebtheit. Die damit zusammenhängenden Probleme müssen angegangen werden.

Bei den hier allseits beliebten Einfamilienhäusern sieht es genauso aus.

Zudem höre ich zuletzt immer wieder von einem steigenden Bedarf an seniorengerechten Wohnungen.

Nach meiner Wahrnehmung aber ziehen ältere Menschen jedenfalls kaum aus ihren im Laufe der Jahre zu groß gewordenen Häusern aus. Oft viel zu lange werden die Häuser bewohnt, die besser für junge Familien geeignet wären. Ältere Menschen wollen gewohnte Umgebungen und soziale Bindungen kaum aufgeben, was verständlich ist.

Dennoch haben hier auch Wohnformen eine Zukunft, die normales Wohnen ermöglicht, gepaart mit Service- und Pflegeleistungen nach Wahl. Diese Wohnformen sind aber um einiges teurer, als normaler Wohnraum. Also noch lange nicht für jeden Geldbeutel.

Ich denke, dass auch die zunehmende Alterung unserer Gesellschaft daran wenig ändern wird. Wer es sich leisten kann und will, wird sich eher verkleinern, aber den Umzug in ein betreutes Wohnen nicht bevorzugen.

Ältere Menschen ziehen dann lieber gerne in die Nähe der Kinder, wenn die nicht hier wohnen. Dennoch: Es gibt Bevölkerungsschichten, die es sich nicht leisten können in teures betreutes Wohnen zu ziehen. Hier gilt es Wohnformen zu finden, die finanzierbar sind und damit für die Mieter bezahlbar.

Und noch wichtiger wie ich finde: Platz für Pflegeeinrichtungen wird immer wichtiger.

Ganz oft habe ich es mit Menschen zu tun, die, bis es sozusagen nicht mehr geht, in der geliebten Wohnung oder Haus wohnen und dann gibt es keinen Pflegeplatz. Das wird sich in den nächsten Jahren deutlich verschärfen. Hier entsteht erst noch eine bisher nicht gekannte Nachfrage. Schließlich sind die Babyboomer dabei in Rente zu gehen.

Da sollte Geldern mit Grundstücken, die für solche Wohnformen in Frage kommen ganz vorsichtig umgehen. Dabei spielt die zentrumsnähe eine ganz entscheidende Rolle. Geldern hat solche Grundstücke.

Übrigens hat sich meine eigene Einschätzung zur Entwicklung des Immobilienmarktes auch grundlegend geändert. Als die Stadt Geldern begann den Nierspark zu entwickeln beauftragte sie ein Institut mit der Frage der Zukunftschancen des Projektes in Bezug auf Wohnnachfrage. Damals noch in der Flautezeit der Nullerjahre, Bevölkerungsrückgang –so damals alle Prognosen- schätzte ich die Chancen negativ ein.

Und ja, die negative Prognose der Bevölkerungsentwicklung hat vielfach zu Einschätzungen und Richtungsweisungen geführt, die uns heute die Wohnungsprobleme machen. Allenthalben.

Meine Einschätzung heute ist: Solange die Zinsen so niedrig bleiben, wird der Immobilienmarkt in Geldern weiter angespannt sein. Die Einwohnerzahl wird weiter steigen, ebenso die Preise. Aber ohne dass sich mittelfristig ein ausgeglichener Markt ergeben wird.

Das wiederum bedingt bei steigender Geburtenrate und Zuzügen rechtzeitige Reaktion der Politik in Bezug auf Kindergartenplätze und die Schulsituation und die gesamt Infrastruktur.

Denn eins ist derzeit klar. Auf dem Wohnungsmarkt zeichnet sich eine Trendwende ab. Raus aus der Stadt und rein ins ländliche Umland. Es sind die steigenden Wohnkosten, die Durchschnittsverdiener in die Speckgürtel zwingen.

Das hat Folgen für das Umland. Mit dem ÖPNV gut angebundene Städte verzeichnen eine stetig wachsende Nachfrage und damit steigende Preise. Der Druck auf den Wohnungsmarkt nimmt zu.

Zuzug, den wir aber auch in Geldern brauchen, um in einer globalisierten Welt konkurrenzfähig zu bleiben. Kleinere Städte profitieren von dieser Entwicklung, wenn sie eine funktionierende Infrastruktur bieten und vorantreiben.

Dabei spielt auch das Thema digitaler Ausbau mit Breitband und Glasphaser und 5G eine enorm wichtige Rolle. 

Die zunehmende Digitalisierung dringt mit Macht in alle Lebensbereiche und in die Arbeitswelt. Die digitale Revolution durch 5G, Blockchain und Co. ist in vollem Gange. Über die Veränderungen die damit einhergehen ist sich Ottonormalbürger heute noch gar nicht im Klaren. Und das wird Auswirkungen auch auf alle Bereiche des Immobilienmarktes haben.

Wer das als Herausforderung begreift und vor allem die richtigen Weichen stellt, auf allen Ebenen, wird zu den Gewinner zählen können.

Geldern braucht einen Zukunftsfahrplan, eine Vision für die nächsten 10-15 Jahre. Vielleicht so etwas wie einen 10-Punkte-Plan, an dem sich Entscheidungen zu orientieren haben. Wie schwer das ist, ist mir durchaus klar. Aber agieren ist besser als reagieren.

Mein Fazit heute:

  • Geldern bleibt als Mittelzentrum ein attraktiver Wohnort, wenn die richtigen Weichen gestellt werden
  • Baulandreserven müssen aktiviert werden, ohne Preise künstlich zu erhöhen
  • Infrastruktur und Verkehrsanbindungen müssen mitwachsen
  • Und Ja: Der Niersexpress muss endlich zuverlässig fahren und am besten vollständig 2-gleisig ausgebaut werden.

 

Viele Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

Copyright:

Andreas Eck
c/o Eck & Company Immobilien GmbH
Am Nierspark 7
47608 Geldern
02831-130130
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